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Gente de Derecho

Ley de Alquileres, un fracaso anunciado



Columna Publicada en Infobae. 30/06/21

- Doctor, tengo unos pesos ahorrados. ¿Qué me recomienda?

- Cómprese un departamentito y se saca unos pesos todos los meses, mantiene la inversión y la propiedad en Argentina siempre termina aumentando.

Durante muchísimas décadas ha sido siempre la respuesta adecuada, en particular para quienes pudieron juntar algo de plata a lo largo de toda una vida de trabajo. Hoy, por el contrario, la contestación es distinta: “Haga cualquier inversión pero ni se le ocurra comprar un departamento para alquilar…”.

Cuando el entonces diputado Daniel Lipovetzky de Juntos por el Cambio anunció con bombos y platillos el proyecto de la actual ley de alquileres señalamos desde el Colegio Público de Abogados de la Capital Federal, CUCICBA y “Gente de Derecho” que la normativa sería nefasta tanto para locadores como para locatarios. En distintas presentaciones públicas, tanto Eduardo Awad como Armando Pepe y yo, expresamos que la norma tendría un efecto bumerang logrando el efecto inverso al que supuestamente se pretendía. A un año de la entrada en vigencia de la ley 27.551, debemos decir que, desgraciadamente teníamos razón.

El primero de esos efectos ha sido la retracción del mercado locativo. Los propietarios preocupados por la nueva norma prefieren “esperar” y no colocar su propiedad a alquiler, preocupados por la inseguridad jurídica.

El segundo de los efectos nocivos ha sido el aumento explosivo del valor de los alquileres desde la entrada en vigencia de la nueva normativa. Un departamento por el que se sufragaba un canon locativo de entre 20.000 y 25.000 pesos hoy está en el mercado en alrededor de 40.000. La principal causa es simple, al no haber gran oferta de propiedades, las pocas que sí lo están aumentan. Parece de Perogrullo recordar que: “si baja la oferta y aumenta la demanda el precio sube”. Este simple ABC económico que la política argentina desconoce u omite intencionalmente cuando es tiempo de intentar ganarse unos votos.

Esta situación también es consecuencia de la incertidumbre que provoca, tanto para el locador cuanto para el locatario de cuáles serán los índices de aumento de los contratos. En estos días suena fuertemente que el mismo oscilaría por encima del 40% lo que perjudica de manera devastadora a los inquilinos.

Recordemos que, hasta la entrada en vigencia de la ley 27.551, habitualmente se calculaba entre 11,5 y un 15% cada seis meses el aumento del canon locativo. Tanto el propietario como el locatario sabían de antemano cuándo y por cuánto se producirían los aumentos, dándole un marco de previsibilidad a las obligaciones asumidas en el contrato. Una suerte de “micro seguridad jurídica interpartes” si se me permite la utilización del barbarismo.

Finalmente, al retraerse el mercado inmobiliario (falta de operaciones de compraventa y de alquiler), también dicha circunstancia repercute de manera malsana en el líquido circulante provocando que quienes tienen alguna inversión para hacer, en vez de ponerlas en marcha, coloquen el efectivo en operaciones especulativas o bien debajo de sus colchones.

A eso se suma el hartazgo de los propietarios que han tenido la desgracia de tener que acudir a solicitar el auxilio de los tribunales de justicia ante falta de pago o vencimiento de contrato. En esos procedimientos, la habitual indecisión de los jueces, más su inocultable preocupación de surfear al ritmo de las olas de la corriente en lugar de por hacer justicia, provoca que los mismas se prolonguen indefinidamente y que, cuando finalmente llega el momento del lanzamiento, exijan oficios absurdos, hasta al Instituto Pasteur “por si el inquilino tiene mascota”; provocando así más demoras injustificadas. Sí, un dislate. Otro de muchos.

El último de los delirios del Poder Judicial es que, además de la mediación previa obligatoria, ahora los magistrados también “quedan autorizados a solicitar otra mediación durante el proceso” si así lo deciden en casos de vulnerabilidad. Es decir, desde la propia Cámara Civil se fomenta a que los jueces sigan demorando los procedimientos de manera indefinida. Ya era innecesaria la mediación previa. Ahora el juez “puede” remitir las actuaciones a los mediadores durante el transcurso del proceso. Sin palabras…

Urge que la ley de alquileres sea derogada y que se retome la normalidad sobre todo en materia judicial. A tal fin es necesario un cuadro de seguridad jurídica inequívoco para que los particulares puedan volver a considerar rentable y segura la inversión y que tanto ellos como los inquilinos tengan certeza de cómo será la continuidad locativa.

Lo primero que deben entender, en particular los jueces, es que los procesos de desalojo no pueden durar lo que hoy duran. Dicha circunstancia retrae de manera inequívoca el mercado. Quien tuvo que ir a tribunales es muy difícil que vuelva a poner en el alquiler una propiedad ociosa. Ya de por sí el procedimiento no es “el mejor” pero los jueces lo han convertido en tortuoso. Su función es tratar de administrar justicia, no para demorar pleitos como si hicieran jueguito para la tribuna de la política de acuerdo a los vaivenes del momento. No se trata de una encuestadora que mide o toma el pulso social, sino de uno de los Poderes Constituidos del Estado.

Los señores jueces deben también asegurar la vigencia de la inviolabilidad de la propiedad privada y entender que las garantías de igualdad, debido proceso y defensa en juicio no solo son para los morosos sino también para aquellos que se presentan de buena fe y con todo derecho a pedir el auxilio del Poder Judicial.

El procedimiento de desalojo y lanzamiento debe ser exprés. Quien no ha pagado el alquiler durante 2 o 3 meses, o en el caso que vencido el contrato no entregue la propiedad tras ser notificado, mediante un proceso sencillo e inmediato (sumarísimo de verdad) debe ser lanzado, como ocurre en cualquier país civilizado del mundo.

Con esa sola previsión volverían cuasi de inmediato muchas unidades al mercado, se limitaría a su mínima expresión la exigencia de garantías y, lógicamente, los precios de los alquileres bajarían, sin perjuicio de que volvería a ser fluido el mercado de operaciones inmobiliarias.

Debe volverse a la autonomía de la voluntad de las partes en materia del contrato locativo y la previsión de cuáles serán los parámetros del mismo eliminándose las incertidumbres actuales. La normativa sancionada por el Congreso debe ser derogada. Es de gente de honor el darse cuenta que si una ley supuestamente sancionada para mejorar ha empeorado la situación, no puede continuar.

Estas líneas son apenas la ratificación de lo que venimos anticipando desde hace unos años. Hoy solo es una “Crónica de un fracaso anunciado”.